Acquistare la prima casa rappresenta un passo fondamentale nella vita di molte persone. In Italia anche quest’anno, il governo sta offrendo incentivi fiscali per agevolare questo importante traguardo. Vediamo come funzionano queste agevolazioni e quali sono i requisiti necessari per accedervi.
Le agevolazioni del beneficio prima casa 2024
Il beneficio prima casa permette di ridurre considerevolmente le imposte dovute per l’acquisto dell’abitazione principale. Questa agevolazione si applica sia agli acquisti da privati che da imprese, con o senza IVA. Guardiamo caso per caso.
Se si acquista una casa da un privato o da un’impresa che opera in esenzione IVA, l’imposta di registro, normalmente pari al 9%, viene ridotta al 2%. Inoltre, le imposte ipotecarie e catastali sono fissate a 50€ ciascuna. Questa riduzione delle imposte rappresenta un risparmio significativo per chi compra casa, alleggerendo il carico fiscale e rendendo l’acquisto più accessibile.
Nel caso di acquisto da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’aliquota IVA si riduce dal 10% al 4%, mentre le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono fissate a 200€ ciascuna. Questa agevolazione rende più conveniente l’acquisto di abitazioni nuove o ristrutturate, incentivando così il mercato immobiliare.
Requisiti per accedere al beneficio prima casa
Per poter usufruire del beneficio prima casa, è necessario soddisfare alcuni requisiti specifici, sia personali che relativi all’immobile acquistato. Vediamoli!
Requisiti personali
- L’acquirente non deve possedere altre abitazioni per le quali ha già beneficiato delle agevolazioni. Se possiede già un’abitazione, deve impegnarsi a venderla entro 12 mesi dall’acquisto della nuova casa.
- L’acquirente deve essere residente nel Comune in cui si trova l’immobile o trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Questa condizione è fondamentale per garantire che l’immobile acquistato sia effettivamente utilizzato come abitazione principale.
- L’acquirente non deve possedere altre abitazioni nello stesso Comune dove intende acquistare la nuova casa con il beneficio ovvero di non essere titolare esclusiva, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare; di non essere titolare neppure per quote, neanche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo
Requisiti dell’immobile
L’immobile deve appartenere a specifiche categorie catastali, quali abitazioni di tipo civile (A/2), economico (A/3), popolare (A/4), ultra popolare (A/5), rurale (A/6), villini (A/7) o alloggi tipici dei luoghi (A/11). Sono escluse le abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9), che non rientrano nelle agevolazioni previste dal bonus prima casa.
Il beneficio si estende anche a una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), a condizione che siano destinate in modo durevole al servizio dell’abitazione principale. Questo permette di includere, ad esempio, il garage o la cantina nelle agevolazioni fiscali.
Credito di imposta
Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta. Con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, l’Agenzia delle entrate ha precisato che, in considerazioni delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima casa”, il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.
Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:
in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
In quest’ultimo caso, se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta.
In ogni caso, per espressa disposizione normativa, il credito d’imposta eccedente rispetto a quanto dovuto relativamente al secondo acquisto non dà luogo a rimborsi.
Per fruire del credito d’imposta in detrazione dall’imposta di registro il contribuente deve manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile.
In questo caso, l’atto di acquisto dovrà contenere, oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per determinare il credito.
Occorrerà, perciò:
indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa
dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa
produrre le relative fatture, se è stata corrisposta l’Iva sull’immobile ceduto
indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.
Se il contribuente intende beneficiare del credito d’imposta in sede di dichiarazione dei redditi, non è necessario dichiarare nell’atto tale volontà (risoluzione n. 70/2004).
Nel caso di acquisizione dell’immobile mediante contratto di appalto, il diritto al credito d’imposta nasce al momento della consegna del bene realizzato, in quanto a tale data dovrà anche essere dimostrato il possesso dei requisiti richiesti per poter usufruire del beneficio prima casa.
Per usufruire del credito d’imposta è necessario che il contratto di appalto sia redatto in forma scritta e registrato. In esso deve essere dichiarato il possesso dei requisiti che consentono l’applicazione del beneficio.
QUANDO NON SPETTA il Credito di Imposta
Il credito d’imposta non spetta se:
sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto
il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”
il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”
viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.
In sintesi, acquistare una prima casa con il beneficio rappresenta un’opportunità significativa per chi desidera acquistare la propria abitazione principale, ma è fondamentale rispettare tutti i requisiti e le scadenze per evitare sanzioni. La guida dell’Agenzia delle Entrate offre un prezioso supporto per orientarsi tra le varie agevolazioni e garantire un acquisto consapevole e vantaggioso.
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